A la hora de vender una vivienda, es posible que el propietario pague menos IRPF sobre la ganancia patrimonial si ha realizado reformas, siempre que estén debidamente justificadas ante Hacienda. El vendedor puede sumar el coste de las reformas al precio de adquisición del inmueble para reducir la ganancia patrimonial y, en consecuencia, pagar menos impuestos. Sin embargo, Hacienda ha adoptado una postura más restrictiva recientemente, negando sistemáticamente esta opción y llevando a cabo numerosas inspecciones sobre los últimos ejercicios fiscales. Este enfoque está limitando la posibilidad de incluir los gastos de las reformas en el precio de compra para disminuir el IRPF a pagar.
Según la Dirección General de Tributos, solo las mejoras que verdaderamente aumentan el valor de la vivienda pueden sumarse al precio de adquisición. Estas incluyen renovaciones que mejoran significativamente la calidad del inmueble, como una reforma integral. Sin embargo, diversas fuentes afirman que Hacienda está rechazando cualquier recurso presentado por los contribuyentes, generando la percepción de que no revisan adecuadamente la documentación proporcionada. Esto podría tener consecuencias negativas, especialmente para los propietarios de viviendas alquiladas que, al no poder deducir el coste de las reformas al vender, podrían optar por no mejorar los inmuebles.
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en una resolución de septiembre de 2023, ha reiterado los criterios de la Dirección General de Tributos sobre qué tipos de obras pueden considerarse mejoras y no simples reparaciones. Estas mejoras, al incrementar el valor de adquisición, permiten que la plusvalía y el IRPF asociados a la venta de la vivienda sean menores. José María Salcedo, experto en derecho fiscal, destaca que un valor de adquisición más alto implica un menor IRPF.
Hacienda utiliza los criterios del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC), que considera las reformas como inversiones que aumentan la vida útil o la capacidad del inmueble, lo que iguala a los contribuyentes con empresas, una visión que Salcedo considera incorrecta. Solo aquellas reformas que aumentan significativamente la funcionalidad o el tamaño de la vivienda pueden incluirse en el valor de adquisición.
Entre las obras que Hacienda admite como mejoras están aquellas en las que más del 50% del coste se destine a consolidación estructural o rehabilitación de fachadas, cubiertas u otros elementos fundamentales. También se incluyen obras que superen el 25% del valor del inmueble antes de la reforma (sin contar el valor del suelo), y trabajos que mejoren la estabilidad del edificio, como refuerzos estructurales, ampliación de superficies o instalación de elementos como ascensores.
Para que Hacienda acepte que las reformas reducen la ganancia patrimonial, es esencial documentarlas adecuadamente. Los contribuyentes deben recopilar pruebas como presupuestos desglosados y detallados que demuestren el carácter innovador de las obras, comparándolas con el estado original del inmueble. Se recomienda evitar términos generales en las facturas y asegurarse de que las fotos antes y después de la reforma sean precisas y estén relacionadas directamente con las mejoras documentadas.
Si Hacienda inicia un procedimiento de comprobación, el contribuyente tiene derecho a presentar alegaciones para demostrar que las obras aumentaron el valor de la vivienda. En caso de que Hacienda no acepte las pruebas, se puede recurrir ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR) y, si es necesario, ante los Tribunales Superiores de Justicia. Sin embargo, es importante tener en cuenta que el recurso no exime del pago de la deuda, por lo que será necesario solicitar un aplazamiento o garantizar el pago para evitar sanciones adicionales.
Hacienda establece que ciertos trabajos no se consideran mejoras, sino gastos de conservación y reparación, que no aumentan el valor del inmueble a efectos del IRPF. Entre estos gastos se incluyen el pintado, la reparación de instalaciones, la sustitución de ventanas antiguas, el cambio de suelos o el reemplazo de tuberías. Estas obras, según la Dirección General de Tributos, son necesarias para mantener el uso habitual de la vivienda, pero no incrementan su valor, por lo que no pueden aplicarse para reducir la ganancia patrimonial.
En resumen, Hacienda está siendo más estricta a la hora de permitir que los propietarios incluyan los gastos de reformas en el cálculo del IRPF, lo que puede complicar la situación para quienes pretendan vender sus inmuebles tras haber realizado mejoras.
Fuente: El Idealista
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